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LA IMPORTANCIA DE LA ESCRITURA PÚBLICA EN EL DERECHO INMOBILIARIO

Los profesionales en bienes raíces tienen un amplio abanico de opciones de negocios e inversiones altamente rentables a los que se pueden dedicar, desde la intermediación en operaciones de compraventa de bienes inmuebles hasta la construcción inmobiliaria. En todos los casos, y con independencia del tipo de negocio o inversión elegida, es indispensable contar con el conocimiento de la ley que regula estas operaciones y con la intervención de las instituciones involucradas en este ámbito, como los son los servicios que presta la Notaría Pública y el Registro Público de la Propiedad y de Comercio. En los negocios inmobiliarios, con frecuencia, se hace indispensable la figura de la escritura pública como instrumento de legalidad, gracias a ello los agentes inmobiliarios pueden tener un amplio desempeño profesional, en virtud del resguardo jurídico que les brinda este instrumento.

Cuando existe la voluntad entre dos particulares de celebrar una operación de compraventa, comúnmente quedan pactadas las obligaciones a las que se van a sujetar en un contrato promesa de compraventa o un contrato privado, en este caso, la escritura pública como contrato definitivo cumple con la función de autenticar ese acuerdo de voluntades. La escritura pública es un instrumento de congruencia, investido de fe pública, que otorga un Notario Público en cumplimiento de las disposiciones legales en la materia. Es el medio legal por el que se formaliza una transmisión de propiedad, donde el adquirente consolida su dominio sobre un bien determinado, garantizándose que esa propiedad es del nuevo titular. Adicionalmente, la adquisición de este derecho de propiedad es reconocido incluso por el Estado. 

La importancia de la escritura pública es diversa y en todos los casos medular para las partes involucradas. En términos del contrato, al estar formalizada ante Notario Público y en estricto apego a la regulación legal vigente, otorga la confianza y tranquilidad para quienes participan del negocio y brinda la seguridad jurídica necesaria para que estas operaciones sean transparentes. Un elemento que abona a esta confiabilidad es que toda escritura pública que se desprende de una operación inmobiliaria está acompañada de un certificado de existencia e inexistencia de gravámenes, mismo que expide el Registro Público de la Propiedad y de Comercio. Este documento auxilia al notario y a las partes interesadas a tener conocimiento de la condición legal que guarda la propiedad, saber si existe alguna limitación legal para su transmisión, y de existir, saber si es subsanable o no. Este certificado, cuando es solicitado por el notario, de la misma manera también solicita se haga la anotación de un primer aviso preventivo, este aviso cumple con la finalidad de comunicar al mencionado Registro Público de la Propiedad y de Comercio que en la notaría se encuentra en trámite una operación, y en consecuencia, el impedir dentro de la vigencia del aviso que se llegue a inscribir algún gravamen o embargo que atente contra la citada operación que está en proceso de celebrarse, y contra los derechos que le asisten a la persona que tiene en su favor la inscripción de dicho aviso. A manera de ejemplo, en favor de un comprador, en el caso de una compraventa.

A la par del mencionado certificado, también se solicita al Registro Público de la Propiedad y de Comercio una constancia de folio, documento que integra la información histórica de todos los actos jurídicos celebrados en relación a la propiedad. Esta información se encuentra contenida a través de anotaciones llamadas asientos registrales, mismos que se encuentran ordenados de manera cronológica. En todos los casos, la constancia de folio nos expresa datos primordiales, como la ubicación precisa del inmueble, medidas y colindancias, datos de las enajenaciones anteriores y los nombres de las personas que estuvieron involucradas.

El certificado de existencia e inexistencia de gravámenes y la constancia de folio resultan ser documentos de particular importancia para las partes interesadas y para el ejercicio de la función notarial cuando se elabora una escritura pública, ya que en estos documentos se acreditan los antecedentes del inmueble. Su importancia se hace patente al otorgar el conocimiento necesario para realizar una operación traslativa exitosa.

Desde el punto de vista fiscal, la firma de una escritura pública nos indica el momento en que se deben hacer las declaraciones fiscales y el pago de las contribuciones, tanto locales como federales; por un lado el impuesto traslativo de dominio por la adquisición de la propiedad, que en el caso de una compraventa tendrá que pagar el comprador y por el otro, el impuesto sobre la renta por la enajenación, en caso de que su exención no hubiera sido posible, mismo que estará a cargo de la parte vendedora. 

Con la intención de abonar a esa certeza y claridad de la que debe estar investida una escritura pública, en la misma no podrán emplearse guarismos, abreviaturas, cantidades descritas en número, ni contener espacios en blanco. Asimismo, la Ley del Notariado señala el principio  de libertad de elección del notario, en beneficio de la imparcialidad de las partes y de la ética de la función notarial.

Una de las mayores seguridades que ofrece una escritura pública es el hecho de que es susceptible de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio. Esta inscripción es fundamental, ya que protege a la personas involucradas y les garantiza que ese inmueble haya quedado registrado a nombre del nuevo comprador. 

El Registro Público de la Propiedad y de Comercio es la institución encargada de proporcionar información fidedigna sobre el estado jurídico que guarda cualquier propiedad dentro de la localidad donde se encuentre dicho registro; como su nombre lo indica es público, lo que significa que cualquier persona interesada en alguna propiedad puede consultar la información necesaria, con la finalidad de tener mayor seguridad sobre la operación que podría realizar. 

Al inscribir un testimonio ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio se adquiere la seguridad de no contraer posibles problemas que puedan llegar a presentarse en el inmueble y se garantiza que el comprador adquiere la suma de derechos y obligaciones relacionados con esa propiedad. Lo anterior expuesto es posible gracias a que la oportuna inscripción de una operación inmobiliaria tiene como consecuencia que la transmisión tendrá efectos legales frente a terceros, lo que significa que la operación será oponible frente a cualquier otra persona. Al estar dotada la inscripción de la publicidad que otorga el registro, el comprador será protegido ante los posibles acreedores del vendedor y será reconocido como el único y verdadero propietario.

La seguridad jurídica como elemento de importancia de la escritura pública no solo descansa en las consideraciones expuestas, finalmente la Ley del Notariado obliga al notario a conducirse bajo el principio de independencia, sin sometimiento al erario, de manera justa e imparcial, en beneficio de la certeza que necesita un profesional inmobiliario en el ejercicio de su trabajo y de la sociedad.

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