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Casas en remate: lo que debes saber

Adquirir una propiedad en remate es una alternativa nada despreciable; no obstante, hay puntos importantes a considerar, antes de aventurarse a este tipo de operaciones. Entérate con nosotros.

La adquisición de un bien inmueble suele ser una buena decisión, ya sea por temas de inversión o porque queremos darle un patrimonio a nuestra familia. Sin embargo, muchas veces la propiedad que deseamos está muy por encima de nuestro presupuesto.

He aquí donde salta a la vista la opción de adquirir inmuebles de oportunidad, es decir, comprar propiedades con un descuento que puede ir desde el 15% hasta el 70%, dependiendo de la situación en que este se encuentre.

Suena como una transacción de ensueño, ¿no? Y la realidad es que puede serlo; sin embargo, la práctica es un poco más compleja.

Primeramente, explicaremos porqué estas propiedades se van a remate. Lo que sucede es que una persona adquiere una propiedad a través de una hipoteca, o bien, pide el préstamo de una cantidad fuerte y pone su casa como garantía. Cuando el deudor deja de pagar lo correspondiente y su crédito entra a cartera vencida, la institución que otorgó el crédito se ve en la necesidad de recuperar, al menos la deuda vencida o bien su capital prestado. Por este motivo, se inicia un proceso judicial, en el cual la casa se remata, es decir, se venderá por una orden de un juez a un precio bastante menor al real, con el fin de recuperar lo mínimo indispensable de una forma rápida.

Una vez que se inicia este proceso, hay tres etapas:

Primera: La cesión de crédito con derecho litigioso y garantía hipotecaria: en esta etapa, lo que se compra no es una propiedad en sí, sino el derecho a ser el nuevo acreedor de ese crédito. Si compras en esta etapa, solo pagas el monto de la deuda, que a ese momento tenga el deudor, entre un 50% y un 100% del valor real de la propiedad.

En este momento, pueden pasar dos cosas: o el deudor logra conseguir el dinero para pagar la deuda y la salda, pero ahora contigo, porque tú eres el nuevo acreedor; o se dictamina que la propiedad pase a tus manos.

Segunda: Subasta pública o Remate. Si durante el juicio de la institución acreedora los derechos no se cedieron a un tercero, llega la etapa del remate, donde sacan a  Subasta Pública las propiedades en los juzgados. Para participar en ella, todos los interesados depositan el 10% del valor avalúo judicial del inmueble a Bansefi para inscribirse y poder participar. De adjudicarte la propiedad en la subasta, estarás pagando aproximadamente el 60% del valor real de la propiedad.

Por ser subasta, el inmueble se otorga a la persona con la mejor oferta.

Tercera etapa: También se le conoce como Propiedades Adjudicadas. En esta, el juicio ya terminó y no se tuvo a un comprador en etapas anteriores. La propiedad ya está liberada, por lo que el banco empezará a promoverla para venta. En esta etapa, el ahorro sigue siendo bueno, pero ya no tan sustancial como al principio (de un 15% a un 25%).

Como podemos ver, esta modalidad de compra tiene la principal ventaja de generarte un ahorro, y por tanto, darte una jugosa rentabilidad. Entre más temprana sea la etapa en que lo compres, más barato te saldrá, pero también estarás asumiendo un mayor riesgo. Afortunadamente, estos son medibles.

Por otro lado, las desventajas también son considerables:

-Es forzoso pagar de contado: La propiedad viene ya de un crédito deudor, por lo que la institución bancaria las tiene embargadas ante el RPP (Registro Público de la Propiedad) y no son sujetas de otro crédito.

-No se puede conocer el inmueble por dentro antes de comprarlo, ya que está envuelto en un problema legal, y muchas veces el deudor sigue habitándolo durante el juicio

-Hay que absorber gastos de juicio, los abogados, gestorías y trámites, además de pagar los servicios de la casa que probablemente el deudor no haya cubierto

-Si no cuentas con asesoría profesional, (Inmobiliaria y de Abogados) podrías invertir en un inmueble que no es conveniente para ti, y salir perdiendo o incluso ser víctima de un fraude. La contratación de un Servicio Inmobiliario y abogado con experiencia en el tema será crucial.

Los remates hipotecarios son una opción muy interesante, solo hay que estar dispuestos a analizar bien la oferta y no comprar por impulso, siempre de la mano de especialistas. Otro punto que considerar, el tiempo de liberación de las propiedades varía de acuerdo con la etapa en que la adquieres: de 1 a 4 años, en primeras etapas; de 4 meses a 1 año, en Subastas Públicas; y adjudicados de 1 a 3 meses.  

Hay que tomar en cuenta que a mayor tiempo de espera, mayor utilidad. Capacítate para decidir conscientemente.

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